C’è un paradosso che riguarda milioni di famiglie italiane, e in particolare i nostri anziani: sono ricche sulla carta e povere in contanti.
Hanno una casa. Magari pagata per intero, magari abitata da quarant’anni. Un patrimonio che sulla carta vale 200-300mila euro. E però, ogni mese, fanno i conti con una pensione che non basta, con le bollette, con le cure mediche.
Il problema non è la ricchezza. È che quella ricchezza è imprigionata nel mattone.
Oggi parliamo di due strumenti che esistono proprio per sciogliere questo nodo, senza dover fare le valigie: la vendita della nuda proprietà e il prestito vitalizio ipotecario. Sono cugini, ma sono profondamente diversi. E la differenza tra i due può valere decine di migliaia di euro, e soprattutto può decidere cosa resterà, o non resterà, ai vostri eredi.
COSA SONO, IN PAROLE SEMPLICI
Partiamo dalla nuda proprietà, perché è lo strumento più antico e più conosciuto in Italia.
Funziona così: vendete oggi la vostra casa, ma trattenete il diritto di continuare ad abitarci fino alla morte. Questo diritto si chiama usufrutto. L’acquirente diventa “nudo proprietario”, ha il titolo, ma non può entrare in casa vostra, non può affittarla, non può venderla con voi dentro. Deve aspettare. Voi, dal canto vostro, incassate subito una somma, tipicamente tra il 50 e il 70% del valore di mercato dell’immobile, la percentuale dipende dalla vostra età: più siete giovani, meno l’acquirente paga, perché statisticamente dovrà aspettare di più.
Il prestito vitalizio ipotecario è un’altra storia. In questo caso non vendete nulla. Restate proprietari al 100%. Quello che fate è ipotecare la casa in cambio di un prestito erogato dalla banca. Non pagate rate mensili: capitale e interessi si accumulano e vengono saldati soltanto alla vostra morte. A quel punto sono i vostri eredi a scegliere: possono restituire il prestito e tenersi la casa, oppure lasciare che la banca la venda per recuperare il credito. Se il valore dell’immobile supera il debito, la differenza, per legge, torna agli eredi. È il cosiddetto “patto marciano”, una tutela introdotta proprio per evitare abusi.
La differenza, in una frase: la nuda proprietà è una vendita, il prestito vitalizio è un debito con garanzia. Nel primo caso perdete la proprietà oggi. Nel secondo, la conservate, ma la lasciate in eredità già gravata da un debito.
PRO E CONTRO A CONFRONTO
Cominciamo dalla nuda proprietà. Il vantaggio principale è la liquidità: è immediata, ed è tipicamente più alta rispetto a quella ottenibile con un prestito vitalizio, perché non c’è un debito che matura interessi nel tempo, è un incasso secco. Lo svantaggio è altrettanto secco: la proprietà è persa per sempre. Ai vostri eredi, salvo accordi familiari precisi, non resterà nulla dell’immobile.
C’è anche un effetto collaterale poco conosciuto ma rilevante: se vendete la nuda proprietà e tenete il ricavato in banca, l’operazione può peggiorare il vostro ISEE, l’indicatore usato per l’accesso a prestazioni sociali agevolate, perché la ricchezza finanziaria pesa, ai fini del calcolo, più della proprietà della prima casa.
Il prestito vitalizio ipotecario ha il vantaggio opposto: restate proprietari, e i vostri eredi hanno un’opzione reale, pagare e tenere la casa, o lasciarla andare senza debiti residui a loro carico. Lo svantaggio è che il debito si capitalizza anno dopo anno: più a lungo vivete, ed è una buona notizia, sia chiaro, più il debito cresce, e più si riduce quello che resterà agli eredi, se decideranno di non riscattarlo.
C’è poi una differenza strutturale importante, che riguarda le tutele: il prestito vitalizio ipotecario è un prodotto finanziario regolamentato, con obblighi di trasparenza imposti dagli organi di vigilanza bancaria. La nuda proprietà, invece, si muove in un mercato immobiliare privato, meno liquido e meno trasparente, dove la qualità della trattativa dipende molto da chi vi assiste.
Perché si sceglie l’uno piuttosto che l’altro? Spesso è una questione di priorità: chi ha bisogno del massimo di liquidità subito, magari senza eredi diretti a cui pensare, tende verso la nuda proprietà. Chi vuole più liquidità ma desidera comunque lasciare un’opzione ai figli si orienta verso il prestito vitalizio, quando riesce a trovarlo, perché in Italia lo offrono poche banche.
I NUMERI IN ITALIA
Guardiamo i dati, perché raccontano una storia precisa.
Nel 2023 in Italia sono state registrate 28.214 compravendite di nuda proprietà, in crescita dell’1,7% rispetto al 2022, un dato che colpisce se pensiamo che, nello stesso periodo, il mercato immobiliare generale è calato quasi del 10%. Nel 2024 le vendite di nuda proprietà sono state circa 27mila, pari solo al 3,8% di tutte le compravendite immobiliari italiane: resta un mercato di nicchia, ma in controtendenza rispetto al ciclo generale.
Il profilo di chi vende è molto definito: età media attorno agli 80 anni, spesso persone che vivono sole e, nella maggioranza dei casi, la motivazione dichiarata è ottenere liquidità per l’assistenza sanitaria o per sostenere i figli.
Il prestito vitalizio ipotecario, al confronto, resta un prodotto quasi sconosciuto al grande pubblico italiano. È stato introdotto nel 2005 e riformato nel 2015, ma il numero di banche che lo offre è ridotto, Intesa Sanpaolo è tra le poche con un’offerta strutturata e non esistono statistiche ufficiali comparabili a quelle della nuda proprietà. È, di fatto, lo strumento meno maturo dei due, nonostante sia normativamente più tutelato.
IL CONFRONTO INTERNAZIONALE
Il confronto con l’estero diventa qui interessante, perché ci mostra quanto l’Italia sia indietro nell’adozione di questi strumenti.
Negli Stati Uniti il prestito vitalizio ipotecario, lì si chiama reverse mortgage, e la versione più diffusa è l’HECM, garantita dal governo federale — esiste dal 1989. Ha avuto il suo picco storico nel 2009, con quasi 115mila mutui erogati in un solo anno fiscale, complice la crisi finanziaria. Oggi il mercato si è ridimensionato e stabilizzato attorno a circa 28mila operazioni l’anno: un mercato maturo, regolamentato, ma di nicchia anche lì.
Il Regno Unito, invece, ha sviluppato quello che oggi è probabilmente il mercato più avanzato d’Europa per questi strumenti: l’equity release, l’equivalente del nostro prestito vitalizio. Nel 2025 sono stati erogati 2,57 miliardi di sterline, in crescita dell’11% sull’anno precedente. È un prodotto ormai diffuso e consolidato: quasi un quinto degli ultra55enni britannici lo considera un’opzione concreta per la pensione, e gli over 55 possiedono più di due terzi della ricchezza immobiliare del paese.
La Francia? Ha una tradizione ancora diversa, che assomiglia più alla nostra nuda proprietà: si chiama “viager”. Chi vende riceve un anticipo iniziale, il “bouquet”, più una rendita vitalizia mensile finché è in vita, con un tasso di capitalizzazione intorno al 3-3,5%. È un sistema con una lunga storia culturale in Francia, anche se resta ancora poco diffuso in Italia.
Il quadro complessivo racconta una cosa chiara: in Italia questi strumenti esistono, ma restano marginali rispetto ai mercati anglosassoni. Le ragioni sono culturali, la casa in Italia non è solo un bene, è quasi un’estensione dell’identità familiare, ma anche strutturali: un sistema bancario poco attrezzato su questi prodotti, e una cultura della consulenza patrimoniale per la terza età ancora acerba.
Nessuno dei due strumenti è “giusto” in assoluto. Dipende da quanto valore volete lasciare, da quanta liquidità vi serve oggi, e soprattutto da quanto ne avete parlato, prima, con chi vi sta vicino.
La cosa peggiore che si può fare, in entrambi i casi, è deciderlo da soli, sotto pressione, senza aver confrontato le due strade con un professionista e senza aver coinvolto la famiglia. Perché quello che è in gioco non è solo un numero su un conto corrente. È l’eredità, la sicurezza e, diciamolo, anche la pace in famiglia.
Sbloccare la ricchezza della propria casa, con lo strumento giusto, può essere proprio questo: un atto di libertà, non di rinuncia.
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Il denaro che si possiede è strumento di libertà; quello che si insegue è strumento di schiavitù.
Jean-Jacques Rosseau
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