C’è un calcolo che i nostri genitori facevano quasi senza pensarci: quanti anni di lavoro servono per comprare una casa. Per molti di loro la risposta era otto, nove anni di risparmio. Oggi, in diverse città italiane, la stessa domanda ha una risposta che sfiora i tredici anni. Non è nostalgia per un’epoca che non torna. È aritmetica e l’aritmetica, quando la si guarda con onestà, racconta una storia che l’Italia fatica ad ammettere: negli ultimi trent’anni non ci siamo solo un po’ impoveriti. Abbiamo smarrito un pezzo di futuro.
Trent’anni di salari fermi
Partiamo dal dato che inquadra tutto il resto. Secondo la Nota di lavoro pubblicata lo scorso luglio dall’Ufficio Parlamentare di Bilancio (UPB), l’authority indipendente istituita nel 2014 per monitorare i conti pubblici, tra il 1990 e il 2024 le retribuzioni lorde reali dei lavoratori dipendenti italiani a tempo pieno equivalente sono diminuite dell’1,6%. Nello stesso periodo, in Francia sono cresciute del 33,4%, in Germania del 32,9%, nel Regno Unito del 48,4%, negli Stati Uniti del 50,5%. La media dei paesi OCSE ha segnato un +35%. Anche la Spagna, spesso citata come esempio di fragilità economica, ha visto i salari reali crescere del 12,9%. L’Italia resta l’unico grande paese avanzato dell’area OCSE in cui le retribuzioni reali, invece di seguire la crescita economica, sono arretrate.
Il dato non riguarda solo lo stipendio lordo pieno. Guardando alla retribuzione media annua effettivamente percepita, quella che tiene conto anche della diffusione del part-time, spesso involontario, e dei contratti a termine, la flessione, secondo la stessa nota UPB, sale al 6,6%. Nel 1990 il lavoro part-time riguardava il 4% degli occupati dipendenti; oggi supera il 30%. L’UPB individua due cause principali dietro questo divario: da un lato la bassa produttività strutturale del sistema Italia, dall’altro la ricomposizione settoriale dell’occupazione. Tra il 1990 e il 2024, infatti, i salari reali lordi nell’industria e nelle costruzioni sono cresciuti del 16,5%, mentre nei servizi terziari sono calati del 20,9-26,6% a seconda delle stime. Poiché oggi l’industria in senso ampio occupa circa il 26,6% dei lavoratori contro il 35,3% del 1990, lo spostamento verso un terziario meno produttivo e più precario spiega gran parte dell’erosione salariale complessiva.
A livello europeo il confronto resta impietoso: secondo Eurostat, nel 2024 lo stipendio medio annuo nell’Unione europea si attestava intorno ai 39.800 euro, contro i 33.523 euro italiani e se allarghiamo lo sguardo, l’Employment Outlook OCSE segnalava a inizio 2025 salari reali italiani ancora inferiori del 7,5% rispetto al 2021, il peggior risultato tra le grandi economie dell’organizzazione. Un recupero parziale è iniziato dal 2024, sostenuto dal rientro dell’inflazione e dal rinnovo di alcuni contratti collettivi, ma il ritorno ai livelli pre-crisi resta lontano. Non è una crisi di un anno, né di un governo: è una traiettoria strutturale, aggravata, non creata, dalla pandemia e dallo shock energetico, e dal fatto che l’Italia resta tra i pochi paesi UE privi di un salario minimo legale, strumento oggi adottato da 22 dei 27 Stati membri.
La casa: da 4 anni di stipendio a oltre 10
Quando lo stipendio si ferma ma i prezzi corrono, il primo terreno su cui si misura la frattura è la casa. Nel 1980 il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito annuo di una famiglia italiana era vicino a quattro: la soglia considerata di equilibrio dagli economisti. Oggi quel rapporto, a livello nazionale, ha superato dieci.
Le rilevazioni più recenti dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, aggiornate a questa estate, mostrano che in alcune città italiane comprare un appartamento richiede fino a tredici anni di stipendio interamente accantonato. A Firenze, secondo i dati diffusi a inizio 2026, servono circa 8,8 annualità di reddito; a Roma circa 9 annualità; a Milano il rapporto resta il più alto d’Italia, sopra le dieci annualità, con il capoluogo lombardo che ha superato Roma nella classifica delle città meno accessibili a partire dal 2019. Nel primo semestre di quest’anno, per comprare casa in una grande città italiana sono servite in media quasi sette annualità di reddito, quasi il doppio di quanto bastava quarant’anni fa.
Non è un fenomeno lineare: dopo il picco pre-crisi del 2007, quando a Roma servivano quasi quindici anni di stipendio, si è registrato un miglioramento fino al 2016-2017. Ma da allora il rapporto è tornato a peggiorare, trainato da prezzi che nelle grandi città salgono più velocemente dei redditi.
I mutui: rate più leggere, debito più lungo
Ed è qui che emerge il paradosso più interessante, quello che spesso sfugge quando si parla solo di tassi. Negli anni Novanta, chi accendeva un mutuo affrontava condizioni durissime: nel biennio 1992-93, durante la crisi valutaria della lira, il tasso ufficiale di sconto della Banca d’Italia sfiorò il 20%, e anche negli anni successivi, fino alla metà del decennio, si mantenne fra il 7 e il 9%. I mutui, di conseguenza, avevano tassi finali spesso a doppia cifra. Ma proprio per questo le famiglie sceglievano durate contenute, dieci, quindici anni al massimo, perché con tassi così alti allungare il debito avrebbe significato pagare interessi insostenibili.
Oggi la situazione si è capovolta. Il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso, a giugno di quest’anno, al 3,48%, un livello storicamente basso per gli standard italiani. Ma secondo i dati della Banca d’Italia relativi al secondo semestre 2025, quasi un mutuo su due (49,5% delle nuove erogazioni, contro il 44,3% dell’anno precedente) ha oggi una durata pari o superiore ai trent’anni. La durata media dei nuovi finanziamenti è tornata a sfiorare i venticinque anni complessivi. Il classico mutuo ventennale, che per generazioni è stato lo standard, sta diventando una minoranza. Quindi è come avere un affitto.
In altre parole: si pagano meno interessi all’anno, ma si resta indebitati per molto più tempo. Non perché siamo diventati più prudenti, ma perché il capitale richiesto per comprare casa è cresciuto talmente tanto rispetto ai redditi che l’unico modo per rendere sostenibile la rata mensile è spalmarla su una vita lavorativa quasi intera. I nostri genitori pagavano tassi più alti, ma chiudevano il mutuo in un tempo ragionevole. Noi paghiamo tassi più bassi, ma restituiamo il debito per trent’anni o più, spesso fino quasi alla pensione.
L’auto: lo stesso fenomeno in scala minore
Lo stesso schema si ripete, quasi identico, sul mercato dell’auto. Vent’anni fa, tra il 2003 e il 2004, per acquistare un’utilitaria di fascia media come una Fiat Punto o una Ford Fiesta bastavano circa 4,7 mensilità di reddito familiare netto, con un prezzo medio intorno ai 10.500 euro. Oggi i prezzi delle auto della stessa categoria sono raddoppiati, superando in media i 21.000 euro, e per acquistarle servono tra 7,7 e 8,2 mensilità di reddito familiare, oltre sedici stipendi individuali netti medi. I listini sono saliti del 100%, mentre i salari reali sono rimasti sostanzialmente fermi.
Un unico fenomeno, non episodi isolati
Messi insieme, questi quattro indicatori, salari, casa, mutui, auto, non raccontano episodi isolati. Raccontano un unico fenomeno: un paese in cui il lavoro ha smesso di essere la leva che garantisce l’accesso ai beni fondamentali di una vita adulta, dalla casa alla mobilità. Non è colpa di chi oggi fatica a risparmiare, né mancanza di volontà. È lo squilibrio strutturale tra una produttività ferma da trent’anni e prezzi che, nel frattempo, non si sono mai fermati. Vale anche la pena ricordare, come nota la stessa UPB, che la leva fiscale ha un limite intrinseco: le riforme dell’Irpef degli ultimi decenni hanno redistribuito il carico tra fasce di reddito, ma non hanno, e non potevano avere, la capacità di far crescere la ricchezza complessiva prodotta dal sistema.
Ed è proprio per questo che pianificare, oggi, non è un lusso da rimandare a “quando avrò guadagnato di più”. È l’unico modo per riprendersi, un pezzo alla volta, il terreno che il sistema non restituisce da solo.
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Richard Feyman
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