Se sei italiano, probabilmente sei cresciuto con un’idea molto chiara in testa: prima o poi, la casa te la devi comprare. È quasi un dovere morale, prima ancora che finanziario, e i numeri lo confermano: nel 2025 il tasso di proprietà immobiliare in Italia ha toccato il 77,1%, contro una media europea che si ferma al 68%. Circa tre famiglie italiane su quattro vivono in una casa di proprietà.
Ma dietro questo numero, che sembra raccontare un Paese solido e patrimonializzato, si nasconde una crepa che si allarga di anno in anno. Perché oggi comprare casa in Italia non è la stessa cosa a Milano o a Napoli, non è la stessa cosa a 30 anni o a 55, e non è più, soprattutto, la scelta scontata che era per i nostri genitori. Oggi proviamo a guardare questo tema senza ideologia: né il mattone come dogma, né l’affitto come fuga. Solo i numeri, e cosa ci dicono.
La mappa spezzata d’Italia
Partiamo da un dato che sorprende sempre chi non è del settore: in Italia non esiste “il” mercato immobiliare. Esistono almeno quattro o cinque mercati diversi, che si muovono a velocità opposte.
A Milano un metro quadro in vendita ha superato i 5.700 euro, con punte oltre i 15.000 euro nelle zone più centrali, e gli affitti viaggiano intorno ai 23 euro al metro quadro, il canone più alto d’Italia. A Roma la vendita si aggira sui 3.700-6.600 euro al metro quadro a seconda della zona, con affitti che hanno superato i 19 euro al metro quadro, un massimo storico per la Capitale.
Poi c’è Torino. Un caso quasi unico in Europa: nonostante sia a meno di un’ora di treno da Milano, i prezzi di vendita restano intorno ai 2.200-4.800 euro al metro quadro, e gli affitti non arrivano a 13 euro al metro quadro, quasi la metà di Milano. Un’eredità della lunga uscita di Torino dal ruolo di città-motore industriale, che oggi però si traduce in un vantaggio per chi ci vive: il rendimento locativo, cioè quanto rende un immobile messo a reddito, è tra i più alti d’Italia.
Qui arriva il primo dato che dovrebbe far riflettere: dove costa meno comprare, spesso conviene di più investire. Genova guida la classifica dei rendimenti da locazione con il 7,5% annuo, seguita da Palermo al 7,1% e Verona al 6,6%. Milano e Firenze, le città più costose, offrono invece i rendimenti più bassi: 4,5% e 4,6%. Il prezzo alto non significa automaticamente investimento migliore.
Poi c’è il Sud, dove il problema cambia natura. A Napoli i prezzi di vendita restano relativamente contenuti, intorno ai 3.000-4.300 euro al metro quadro, ma l’incidenza dell’affitto sullo stipendio netto medio arriva al 48,8% per un appartamento di 60 metri quadri in semicentro. Non è un problema di prezzi assoluti: è un problema di salari. Quando lo stipendio medio è più basso, anche un affitto “economico” pesa il doppio.
Il conto in tasca ai giovani
Ed eccoci al nodo generazionale. Trent’anni fa, l’età media per l’acquisto della prima casa in Italia era 28-30 anni. Oggi, secondo l’OCSE, è salita a 38 anni. Non è un dettaglio: significa che un’intera generazione compra casa dieci anni più tardi rispetto ai propri genitori, quando magari ha già figli e non ha più tempo per ammortizzare un mutuo di 25-30 anni prima della pensione.
Il dato più duro arriva dall’OCSE: il 79% dei giovani italiani tra i 20 e i 29 anni vive ancora con i genitori. Secondo un’indagine di Facile.it e mUp Research, il 62% dei millennial tra 29 e 39 anni non è ancora riuscito a comprare la prima casa. Su chi ci riesce, quasi uno su tre lo fa solo grazie al sostegno economico della famiglia.
C’è anche una controtendenza interessante da segnalare, per onestà: negli ultimi anni la quota di proprietari di età inferiore ai 36 anni è risalita al 64,6%, complici i fondi di garanzia statale che coprono fino all’80-100% del mutuo per i più giovani. Ma è un’inversione di tendenza costruita in gran parte sull’aiuto dei genitori, non sull’autonomia economica dei giovani stessi. La proprietà, insomma, si trasmette sempre più come eredità anticipata, non come conquista individuale.
La bomba a orologeria energetica
Arriviamo al tema che nessuno, tra chi compra casa oggi, può permettersi di ignorare: l’efficienza energetica.
Il patrimonio immobiliare italiano è vecchio. Secondo i dati ENEA, tra il 45% e il 70% degli immobili residenziali italiani, a seconda della fonte e del criterio di calcolo, ricade nelle classi energetiche più basse, la E, la F o la G. Sono i cosiddetti “edifici a peggiori prestazioni energetiche” (in gergo UE, “worst performing buildings”): case che consumano tanto, disperdono energia, e che la direttiva europea Case Green, la EPBD IV, chiede ai singoli Stati di riqualificare in via prioritaria.
Attenzione, però, a un punto spesso frainteso: la direttiva non impone al singolo proprietario di ristrutturare la propria casa entro una data precisa, né ne blocca la vendita. L’obbligo è su scala nazionale, aggregato: è lo Stato che deve ridurre il consumo medio del parco immobiliare, non il cittadino sulla singola unità. L’Italia, peraltro, non ha nemmeno rispettato la scadenza di recepimento del 29 maggio 2026, ed è già partita una procedura d’infrazione europea.
Ma qui il tecnicismo normativo conta meno del segnale di mercato. Gli operatori del settore stimano che gli immobili in classe F o G rischino una svalutazione tra il 15% e il 30% entro il 2030 rispetto a quelli riqualificati. Secondo Nomisma, per centrare gli obiettivi europei, l’Italia dovrebbe intervenire su 1,74 milioni di edifici, per un totale di 4,73 milioni di unità immobiliari. Il costo di adeguamento energetico di una villetta viene stimato tra i 30mila e gli 80mila euro.
Tradotto: se oggi compri una casa vecchia, a basso prezzo, in una città italiana qualsiasi, quel prezzo basso potrebbe non essere un affare. Potrebbe essere un conto rimandato, con l’aggiunta degli interessi energetici.
Comprare o affittare: un conto senza risposta univoca
Allora, comprare o affittare? La risposta onesta è: dipende, e chiunque ti dia una risposta univoca ti sta vendendo qualcosa.
Comprare ha senso se hai stabilità lavorativa, un orizzonte di almeno 8-10 anni nella stessa città, e la capacità di sostenere non solo il mutuo ma anche l’eventuale riqualificazione energetica futura. Affittare ha senso se la tua vita professionale richiede flessibilità geografica e in un mercato del lavoro italiano dove sempre più giovani cambiano città per lavoro, questo non è un dettaglio marginale. Ha senso anche se preferisci investire la liquidità altrove, magari proprio in un immobile a reddito in una città diversa da quella in cui vivi, sfruttando i rendimenti locativi più alti di Genova, Palermo o Verona invece di comprare casa dove costa di più.
Quello che la finanza amichevole ti chiede di fare non è scegliere per ideologia, mattone sacro o mattone superato, ma calcolare: quanto costa davvero possedere, oggi, includendo la variabile energetica che i tuoi genitori non avevano.
La vera domanda, per i giovani italiani di oggi, non è più “compro o affitto?”. È: “ho le condizioni, di lavoro, di stabilità, di risorse, per rendere quella scelta davvero mia, e non un’eredità anticipata dei miei genitori?”.
Ci lasciamo con una riflessione spesso attribuita a Frank Lloyd Wright: “Una casa dovrebbe essere il compendio silenzioso di ciò che i suoi abitanti amano.” Peccato che oggi, in Italia, prima di scegliere cosa amiamo, dobbiamo fare i conti con quanto possiamo permetterci.
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La proprietà ha dei doveri, oltre che dei diritti.
Thomas Drummond (politico e giurista irlandese, XIX secolo)
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