Il titolo di questa settimana, parafrasando il primo articolo della nostra Costituzione, può sembrare provocatorio. In parte lo è, ma analizziamo attentamente un aspetto caro a noi italiani.
L’amore degli italiani per la casa è una storia antica, tanto che già nel Medioevo era vista come un bene rifugio, un modo per proteggere il proprio patrimonio dalle incertezze del tempo. Questa tradizione si è mantenuta fino ai giorni nostri, e oggi la casa è ancora uno dei beni di investimento preferito dagli italiani.
Diversi sono i motivi che portano ad effettuare questo investimento. Innanzitutto, si tratta di un bene tangibile che l’investitore può toccare e vedere, qualcosa di necessario che offre un alloggio e una sicurezza, oltre alla sempre presente idea che l’immobile possa aumentare di valore nel tempo.
E così è stato, in alcuni periodi dello scorso secolo. Gli italiani acquistavano case perché reputato vantaggioso, a prescindere dal luogo o dal costo con tassi e guadagni sicuri. Ma siamo nel XXI secolo adesso: con l’avvento dell’Euro e la speculazione che è seguita al cambio di valuta si tratta di un bene che vede potenziali vantaggi solo in alcune zone, a maggioranza nelle grandi città, e non più un acquisto sicuro “alla cieca” come un tempo.
Andando avanti nel tempo fino alla situazione attuale, a livello nazionale ci sono stati tentativi di agevolare il settore edilizio come il Superbonus 110, di cui abbiamo parlato in occasioni precedenti. Ma anche esso ha portato a nient’altro che speculazione, ostacolando anche una potenziale ripresa del mondo immobiliare. Secondo un rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate, l’anno scorso il settore immobiliare italiano ha fatturato un totale di circa 123 miliardi di euro, con Palermo, Milano e Torino le città che hanno registrato l’aumento maggiore rispetto all’anno precedente. Tuttavia, già nei primi sei mesi del 2023 sono state registrate circa 50.000 abitazioni scambiate in meno rispetto alla prima metà del 2022.
Anche l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa quest’anno ha rilasciato uno studio riguardante l’andamento degli immobili fra il 2012 e il 2022 nelle principali città italiane. Esso mostra aumenti a lungo termine in alcune città quali Milano, Bologna e Firenze. Ma altrove, nonostante i costi che un immobile comporta, lo studio riporta solo cali dei prezzi medi anche di circa o oltre il 20% come a Roma o a Torino, se non addirittura dimezzati come nel caso di Genova. Precisiamo che si tratta della media dei prezzi, poi ci sono zone nelle grandi città che si sono apprezzate.
Ciò mostra come l’idea che molti italiani hanno, di considerare gli immobili come un investimento sicuro, non è più aggiornata ai giorni nostri. Oltre al fatto che la storia ci insegna come la sua speculazione abbia portato allo scoppio di bolle e crisi in più occasioni.
E se guardiamo al settore azionario, con la nomea che possiede nel nostro paese, come sono andati gli ultimi 10 anni? Consultando i principali indici di borsa troviamo solo aumenti rispetto alla situazione del 2013, nonostante le crisi del Covid prima e quella azionaria, legata all’aumento dei tassi d’interesse, dello scorso anno poi. In ordine decrescente e ad oggi, i dati parlano dei seguenti aumenti:
Nasdaq Composite (Stati Uniti) +257,02%;
Sensex BSE30 (India) +226,30%;
S&P 500 (Stati Uniti) +152,63%;
Dow Jones Industrial (Stati Uniti) +120,30%;
Nikkei 225 (Giappone) +118,61%;
Shenzen Stock Exchange A Share Index (Cina) +80,98%;
DAX (Germania) +73,87%;
CAC 40 (Francia) +70,45%;
FTSE MIB INDEX (Italia) +56,37%;
FTSE 100 (Regno Unito) +12,19%.
Ritornando all’articolo della Costituzione parafrasato, un altro investimento storico reputato sicuro in Italia è quello basato sul tasso d’interesse.
In maniera simile agli immobili, si tratta di una “usanza” italiana tipica dello scorso secolo con una lunga tradizione di investimento. Questo in quanto titoli di Stato, rendimenti sulle giacenze dei conti correnti, certificati di deposito e operazioni di investimento a breve termine offrivano tassi di rendimento elevati anche se inferiori al tasso d’inflazione annuo. Questo per ribadire che il tasso da prendere come riferimento è quello d’inflazione e come i nostri investimenti debbano cercare di compensare l’eventuale aumento del carovita.
Probabilmente quest’ultima parte è una delle ragioni principali per cui in Italia è ancora presente l’idea dei titoli di Stato e della casa come investimenti sicuri. È qualcosa di ormai eradicato nella nostra cultura e nella presunta educazione finanziaria fatta dai media.
Mentre la vera educazione finanziaria, quella che lentamente inizia a circolare in maniera più accessibile a tutti, ci impone di guardare in faccia la realtà: questa idea è obsoleta e non più sicura. Almeno non tanto quanto lo poteva essere un tempo.
L’immobile come acquisto “alla cieca” solo in quanto tale comporta ingenti costi aggiuntivi di ogni tipo, ancor prima di poterci abitare o di affittarlo ad altre persone. Comprare una casa ora è maggiormente impegnativo, con il rialzo dei tassi.
L’Italia è una Repubblica Democratica, fondata sul mattone e sul tasso. Ma solo perché è fondata su di essi non devono per forza restare le uniche metaforiche fondamenta dell’investimento italiano per sempre, basandoci su una sicurezza passata che non è più tale.
La strategia deve basarsi sempre sulla pianificazione e sulla diversificazione per quanto riguarda i settori d’investimento. Mai pensare che un settore possa essere la strada da intraprendere e andare all in, con i rischi che ne conseguono.
Guardarsi intorno e cercare qualcos’altro di potenzialmente più appetibile, anche a lungo termine, è necessario per un pensiero completo e una pianificazione maggiormente accurata. Questa dovrebbe essere une delle fondamenta.
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Chi non può permettersi di pagare l’affitto è in affitto. Chi può permettersi di pagare l’affitto è proprietario.
Arthur Bloch
